Tipps bei Baumängeln
Rechtsberatung für Bauherren
und Immobilienkäufer
Die Freude am
neu erworbenen oder renovierten Eigenheim kann durch Ratlosigkeit
und Enttäuschung getrübt werden, wenn es Baumängel gibt.
Konkret,
wenn die beauftragten Firmen auf Mängelrügen nicht reagieren,
wenn nachträglich versteckte Mängel hervortreten oder
wenn Professionisten versuchen, sich durch technische
Ausführungen ihrer Verantwortung zu entziehen. Dieser
vom Salzburger Rechtsanwalt Dr. Berthold Garstenauer zusammengestellter
kurze Überblick soll dazu beitragen, dass in solchen Situationen
die richtigen Schritte gesetzt werden.
Vorweg ist zu untersuchen, wer Vertragspartner ist und
sohin für Mängelbehebung in Anspruch genommen werden kann.
Dabei ist zu beachten, dass nur der Vertragspartner und
nicht dessen Subunternehmer verantwortlich gemacht werden
kann.
So ist bei einem Wohnungskauf
ausschließlich der Bauträger und nicht der einzelne Professionist
gewährleistungspflichtig, es sei denn, der Schaden ist
bei einem Gewerk aufgetreten, das im Rahmen von Sonderwünschen
direkt beim Professionisten in Auftrag gegeben wurde. |
Bereits im Vorfeld des Vertragsabschlusses
ist eine Bonitätsprüfung des Vertragspartners empfehlenswert,
damit der Geschädige nicht nach langwierigen und letztlich
erfolgreichen Prozessen mit einer Insolvenz des Gewährleistungspflichtigen
konfrontiert wird.
Sinnvoll erscheint
zudem die vollständige Erfassung der gesetzlichen und vertraglichen
Grundlagen des Rechtsgeschäftes, wozu nicht nur der Kaufvertrag,
sondern auch die Pläne und behördlichen Bescheide zählen,
die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Gültigkeit hatten.
Bei Bauträgerverträgen ist darauf zu achten, dass auch die
von den Bauträgern gegenüber der Förderungsstelle abgegebenen
Erklärungen vertragliche Wirkung entfalten. Im Verhältnis
zu Professionisten ist zu klären, ob die Anwendung der Ö-Norm
B2110 vereinbart wurde, welche jedoch im Verhältnis zum Konsumenten
erheblichen Einschränkungen unterliegt.
Sollte im Werkvertrag
dem Auftragnehmer das Recht zur Verbesserung eingeräumt oder
die Anwendung der genannten Norm vereinbart worden sein, ist
dem Auftragnehmer jedenfalls eine angemessene Nachfrist zur
Mängelbeseitigung zu gewähren.
Vor dessen Geltungsmachung
ist die Verfristung oder Verjährung des Anspruches zu prüfen,
wobei Gewährleistungsansprüche drei Jahre ab Übergabe des
Gewerkes verfristen. Schadenersatzansprüche verjähren demgegenüber
innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger,
was bedeutet, dass Ansprüche gestützt auf den Titel des Schadenersatzrechtes
auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist geltend gemacht
werden können. Schadenersatzansprüche sind jedoch verschuldensabhängig,
wobei allerdings der Schädiger zu beweisen hat, dass ihn am
Schadenseintritt kein Verschulden trifft.
Eine zentrale Bedeutung
kommt der Beweissicherung zu. Anhand von Schadenslichtbildern,
außergerichtlichen Gutachten und Kostenvoranschlägen soll
der Beweis für die Geltendmachung der Ansprüche gesichert
werden. Wenn die Gefahr einer Bauverzögerung, einer Schadenszunahme
oder Beweisvernichtung besteht, ist es ratsam, die Beweissicherung
im Gerichtsweg durchzuführen, wobei damit verbundene Kosten
zu bevorschussen und in einem nachfolgenden Gerichtsverfahren
geltend zu machen sind.
Für die Geltendmachung
von Gewährleistungsansprüchen sieht das Gesetz zahlreiche
Rechtsbehelfe vor. Am effektivsten ist meiner Erfahrung nach
die Zurückbehaltung des Werklohns.
Im Falle der Anwendung
der Ö-Norm B2110 reduziert sich das Zurückbehaltungsrecht
auf das Dreifache der voraussichtlichen Mängelbehebung. Die
weiteren gesetzlichen Rechtsbehelfe sind der Preisminderungsanspruch,
in gravierenden Fällen die Wandlung und im Rahmen des Schadenersatzanspruches
die Geltendmachung der Mängelbehebungskosten. Eine Behebung
der Mängel durch Drittfirmen soll nur durchgeführt werden,
wenn die Beweise ausreichend gesichert sind und dem Vertragspartner
die Möglichkeit gegeben wurde, den Mangel innerhalb einer
angemessenen Frist zu beseitigen.
Im Falle der Geltendmachung
von Mängeln an allgemeinen Teilen einer Wohnanlage (z. B.
Tiefgarage) ist die Einholung eines Beschlusses der Wohnungseigentumsgemeinschaft
erforderlich, wobei dieser Beschluss gerichtlich durchgesetzt
werden kann. Dem Bauträger, der selbst noch Miteigentümer
der Anlage ist, kommt bei einer derartigen Beschlussfassung
kein Stimmrecht zu.
Es ist jedenfalls
zweckmäßig, bereits in der Bauphase einen Bautechniker beizuziehen,
der die Interessen des Auftraggebers bzw. Käufers vertritt.
Zudem wäre es bereits
vor Abfassung der ersten schriftlichen Mängelrüge sinnvoll,
einen Rechtsbeistand beizuziehen, da im Falle falscher Formulierungen
schon in dieser Phase Ansprüche verloren gehen könnten.
Bitte schicken Sie uns ein Mail mit Ihren Problemen.
Unsere Sachverständigen helfen Ihnen gern weiter.
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10/2000 RA
Dr. Berthold GARSTENAUER (Salzburg) |
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